房地产是影响国计民生的支柱行业，它的波动尤其是步入下行周期时，通常会引起广泛关注。二战后日本出现过两次地产危机，分别在1974-1977年和1991-2009年，两次的触发因素迥异，影响范围和程度截然不同，也采取了不同应对举措。本报告对日本战后两次地产危机的背景、导火索和应对政策进行梳理，力图为其他国家在房地产市场出现拐点时，如何应对提供参考。日本战后经历了两次地产危机，分别是1974-1977年和1991-2009年。两次地产危机的原因迥异，政策应对方式也有明显差异。
上世纪七十年代日本的房地产危机，本质上是经济周期的一个缩影。“石油危机”短暂打断了日本经济高速发展的趋势，房地产市场随经济转冷而下滑。但经济短期“阵痛”，没有改变日本房地产市场的长期支撑，适龄人口的住房需求、产业升级的技术优势，推动日本城镇化进程持续，这些刚需因素成为支撑日本房地产业迅速反弹的关键所在。
(相关资料图)
日本政府采取逆周期调节政策来扩张需求：一是货币政策转向并维持宽松，刺激经济发展；二是给住宅贷款利率给予补贴，推动房地产信贷增长；三是通过积极财政政策，大规模投资基建，推动公共土地价格回暖。
在一系列经济刺激政策组合的作用下，日本经济迅速走出低点，企业与居民预期改善，房价也于1978年开始回升，经历了长达14年（直到1991年）的上行周期。
始于上世纪90年代初的日本地产危机，直接原因是金融泡沫被刺破，更深层次的原因则是地产周期、经济周期和金融周期共振。其中，地产周期是指适龄人口拐点到来，叠加城镇化进程放缓，房地产需求趋势性走弱；经济周期是指广场协议后，日元快速升值，日本逐渐丧失出口优势，经济增速下台阶；金融周期是指广场协议后，日本采取长期宽松的货币政策，导致金融投机盛行，资产泡沫兴起。资产泡沫破灭后，日本包括地产在内的各类资产价格进入漫长下行周期。
这一次危机暴发前，日本地产高度金融化，有三方面背景：第一，主银行制度下，日本金融系统（尤其是银行）与实体企业深度绑定，这助长了企业的投机风险，也增大了金融系统的脆弱性；第二，地产长期繁荣，助长了居民与企业加杠杆投机的情绪。尤其是企业大量投资土地和商品房，产生了系统性金融风险；第三，大藏省集财税货币大权于一身，日本金融体系缺乏透明和系统的监管体系。
投机热潮下，日本房价泡沫迅速膨胀，在1985-1991年的6年时间里，日本全国房价虽然仅上涨了48.9%，但东京都的住宅在短短5年内房价上涨了约106.3%。随着货币政策从极度宽松骤然收紧，加之土地融资政策管制，直接刺破资产泡沫。日本房地产价格又在10年的时间里，下跌了近80%，跌至上世纪80年代的水平。
上世纪90年代初开始的日本房地产危机，持续了近20年。在此过程中，日本政府采取了三类措施：
第一，调控政策从紧缩转向宽松。放松刺破泡沫的货币政策与地产政策，但这只是头痛医头、脚痛医脚，只拿掉刺破泡沫的最后一根稻草政策收效甚微。在上述政策调整无法解决问题之后，日本政府方才认识到需要调整土地等政策，但直到1998年亚洲金融危机，政府才全面放松土地政策。此外，在泡沫破灭后的下行周期中，日本政府还通过积极财政政策来扩张总需求。
第二，重塑金融系统，强化金融监管。日本房地产危机，表面上是政策收紧引发的资产价格暴跌，但实际上也是制度长期不合理所累积的系统性金融风险释放。主银行制度下银企风险相互传导，不良债务有扩大风险；大藏省的集权，便于隐匿银行不良资产，政府难以评估银行资产质量以便有效投入金融资源救助。地产泡沫破灭后，出现在企业、银行资产负债表上的地产及相关资产需要重新定价，这也依赖于较为透明的金融监管体系。政策改革金融体制，分化大藏省权利，同时集中监管权利，主要措施有两个方面：一是确立日本银行的央行地位与独立性，强化金融系统的透明性和多样性；二是集中监管权利，确立金融厅作为日本金融监管体系的最高行政部门，细化了对于中小金融机构的监管。
第三，立法成立专门机构加快不良资产处置。一方面，日本成立专门的不良资产处置公司与整理回收银行，处置不良资产。1993至1997年，日本先后成立了共同债权收购公司、住专债权管理公司、东京共同银行，专门收购和处置银行及其他金融机构的不良资产。1998年之后日本政府提出“金融再生计划”，政策层面不再“无条件救助”，政策介入银行破产，并引导不良资产处置向市场化、开放化的方式进行。另一方面，政府向重要金融机构注入流动性以应对不良负债问题。
复盘日本战后两次地产危机和政策应对，发现有以下五点启示可供参考。
第一，根据触发因素不同，地产危机至少有两类：一种是由外生冲击引起的收入和经济下行，传导至房地产市场；另一种则是，房地产行业陷入内生困境，通常是经济周期、金融周期与地产周期的共振，地产步入长周期下行。外生冲击引发的地产危机，影响时间较短，影响范围也相对更小。但当房地产行业陷入内生困境时，往往伴随着地产金融化，面临经济增速下台阶、地产行业调整等中长期的困境，需要很长时间才能真正解决。
第二，两种类型的地产危机有着不同的政策应对方式。外生冲击引发的地产危机，往往可通过需求扩张政策来解决，包括降低房贷利率、促进收入增长等手段；而房地产行业的内生困境，通常还伴随着金融危机、经济增速下台阶与行业调整，在金融风险出清之前，经济与地产可能难有趋势性好转，政策重点在于加快不良资产处置与完善金融监管体系。
第三，危机应重防范，宏观政策应灵活适度，避免大起大落。
第四，中长期看，房地产需求取决于适龄人口规模、城镇化率水平、经济生产率等因素，政策也应注重改善人口、城镇化以及产业升级等中长期因素。
第五，系统性风险背后往往有深层次的原因，当房地产高度金融化后，金融体系改革是房地产走出内生困境的重要举措。
风险提示：日本房地产、金融体系及问题和我国存在差异。
关键词：
质检
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